Inventario de preventa: los bienes raíces comerciales están en problemas. ¿Por qué deberías prestar atención?

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Nueva York
CNN
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Los economistas están cada vez más preocupados por la industria de bienes raíces comerciales de $ 20 billones.

Después de décadas de crecimiento floreciente respaldado por tasas de interés bajas y crédito fácil, los bienes raíces comerciales se han topado con un muro.

Las valoraciones de las propiedades comerciales y de oficinas han caído desde que la pandemia condujo a tasas de ocupación más bajas y cambios en el lugar donde trabaja la gente y cómo compra. Los esfuerzos de la Fed para combatir la inflación elevando las tasas de interés también han perjudicado a la industria dependiente del crédito.

Es probable que las presiones bancarias recientes se sumen a esos problemas. Préstamos a desarrolladores y administradores de bienes raíces comerciales Proviene en gran medida de los bancos pequeños y medianos, donde la presión sobre la liquidez ha sido más severa. Alrededor del 80% de todos los préstamos bancarios para bienes raíces comerciales provienen de bancos regionales, según economistas de Goldman Sachs.

“Creo que verá a los bancos incumplir sus obligaciones de bienes raíces comerciales más rápidamente en el mundo [where] “Están más enfocados en la liquidez”, escribió Richard Ramsden de Goldman Sachs Research en una nota el viernes. “Y creo que eso será algo importante a tener en cuenta en los próximos meses y trimestres”.

Recientemente, los vendedores en corto han intensificado sus apuestas contra los propietarios comerciales, lo que sugiere que creen que el mercado seguirá cayendo a medida que los bancos regionales limiten el acceso al crédito. El sector inmobiliario es la industria con más incumplimientos a nivel mundial y la tercera con más incumplimientos en Estados Unidos, según S&P Global.

Entonces, ¿qué importancia tiene esta amenaza para la economía? Before the Bell habló con Xander Snyder, economista jefe de bienes raíces comerciales de First American, para encontrar la respuesta.

Esta entrevista ha sido editada para mayor claridad y extensión.

Antes de la campana: ¿Por qué los inversores minoristas deberían prestar atención a lo que está sucediendo en el sector inmobiliario comercial en este momento?

Xander Snyder: Los bancos tienen mucha exposición a los bienes raíces comerciales. Esto afecta la estabilidad bancaria. Por lo tanto, la salud del mercado tiene un impacto en la economía en general, incluso si no está interesado en bienes raíces comerciales por el bien de los bienes raíces comerciales.

¿Qué tan mal están las cosas ahora?

El crecimiento de los precios se está desacelerando y ha comenzado a disminuir en algunas clases de activos. Las propiedades de oficinas fueron más desafiantes que otras por razones obvias.

Ahora, los préstamos privados a la industria también están comenzando a desacelerarse: los préstamos bancarios comenzaron a agotarse más de un mes antes de que el banco de Silicon Valley quebrara. El crédito se estaba volviendo cada vez más escaso para todos los bienes raíces comerciales y la quiebra del nuevo banco exacerbó aún más esta tendencia.

¿Cómo espera que las turbulencias bancarias empeoren las cosas?

Creo que se avecina un mayor escrutinio regulatorio para los bancos más pequeños, que tienden a centrarse más en los préstamos inmobiliarios comerciales. Esto significa que los bancos pequeños y medianos endurecerán aún más los estándares crediticios, lo que dificultará la obtención de préstamos.

¿La posibilidad de una recesión inminente en el horizonte juega un papel en esto?

Con el crédito cada vez más escaso y costoso, es difícil saber exactamente cuánto valen los edificios. Esto abre la brecha entre vendedores y compradores: los vendedores quieren precios de finales de 2021 y los compradores dicen “no sabemos cuál es el valor, así que le ofreceremos esta oferta baja”. Esto ya estaba sucediendo y la consecuencia de este diferencial fue la reducción de la actividad de transacciones.

No existe un acuerdo amplio sobre la valoración de activos. La incertidumbre económica exacerbará esta tendencia. Y si eres un banco, es muy difícil prestar contra el valor del edificio si no sabes realmente el valor del edificio.

Entonces, ¿qué tan preocupados deberíamos estar?

Muchas personas escuchan bienes raíces comerciales y piensan que todo es lo mismo y que las tendencias son las mismas, pero no es así. Los fundamentales de los activos multifamiliares e industriales se mantienen relativamente estables a nivel nacional.

Es diferente de oficinas y bienes raíces comerciales. Ha habido un cambio fundamental en la forma en que usamos el espacio de oficina y eso ha cambiado la demanda. Esto es algo que debe tener en cuenta, especialmente porque los préstamos de oficina a bajo interés están a punto de vencer. Nos enfrentamos a una situación en la que los propietarios de las oficinas tienen que refinanciar a una tasa más alta y solo se utiliza el 50% del edificio. Esto no se traduce en buenas métricas de flujo de efectivo para el prestamista.

Creo que el comercio minorista también enfrenta desafíos. Mucha gente todavía tiene ahorros excesivos por la pandemia que comienzan a gastarse poco, y la Reserva Federal definitivamente está tratando de aumentar un poco la tasa de desempleo. Así que me imagino que esas dos cosas afectarán el gasto minorista y, por lo tanto, afectarán al comercio minorista como clase de activo.

La estanflación, una combinación de alta inflación y una economía débil, puede reaparecer. La mayoría de los economistas esperan una recesión en algún momento de este año y esperan que la inflación se mantenga por encima del 4%, según la última encuesta de la Asociación Nacional de Economía Empresarial publicada el lunes.

La niebla parece haberse despejado desde la encuesta del mes pasado, que mostró una divergencia significativa entre los encuestados sobre hacia dónde creen que se dirige la economía estadounidense en 2023.

“Los miembros del comité generalmente están de acuerdo con las expectativas de inflación y las consecuencias de las tasas de interés más altas por parte de la Reserva Federal”, dijo Mervyn Gebraj, jefe de encuestas de políticas de NABE. “Más de siete de cada diez miembros del comité creen que el crecimiento del índice de precios al consumidor (IPC) se mantendrá por encima del 4 % hasta fines de 2023, y más de dos tercios no están seguros de la capacidad de la Fed para reducir la inflación a su objetivo de 2 % durante los dos años, los próximos dos sin causar una recesión”.

Sin embargo, más de la mitad de los panelistas de la Encuesta de políticas de NABE esperan una recesión en algún momento en 2023. Pero solo el 5% piensa que Estados Unidos está en una recesión en este momento. Esto es casi cuatro veces más bajo que el 19% que pensaba que Estados Unidos estaba en recesión en agosto.

Neil Kashkari, presidente del Banco de la Reserva Federal de Minneapolis, dijo que el reciente colapso de la industria bancaria podría empujar a Estados Unidos a la recesión.

“Definitivamente nos acerca ahora”, dijo durante una entrevista con CBS Face the Nation este fin de semana.

Lo que no nos queda claro es cuánto estrés bancario está conduciendo a una crisis crediticia a gran escala. Y luego la crisis crediticia, como usted dijo, desacelerará la economía.

Si bien Kashkari dijo que el sistema financiero era “resistente” y “robusto”, dijo que todavía había “problemas fundamentales, problemas regulatorios que enfrenta nuestro sistema bancario”.