¿Qué significa la crisis bancaria para las tasas hipotecarias?

Washington
CNN
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Las tasas hipotecarias han dado un giro a los compradores potenciales este año, y apenas estamos en marzo.

En general, los compradores de viviendas pueden esperar que las tasas hipotecarias bajen durante el resto de este año a medida que continúa la crisis bancaria, lo que podría enfriar la inflación.

Pero seguramente habrá algunos baches en el camino. He aquí por qué los precios están rebotando y dónde podrían terminar.

Después de aumentar constantemente el año pasado como resultado de la histórica campaña de la Reserva Federal para controlar la inflación, la tasa hipotecaria promedio a 30 años alcanzó el 7,08% en noviembre, según Freddie Mac. Luego, con datos económicos que indicaban que la inflación estaba disminuyendo, el precio promedio se deslizó a la baja durante el mes de enero.

Pero una serie de sólidos informes económicos en febrero generó preocupaciones de que la inflación no se ha enfriado tan rápido o tanto como muchos esperaban. Como resultado, luego de caer a 6.09%, las tasas hipotecarias promedio volvieron a subir, subiendo medio punto porcentual durante el mes.

Luego, en marzo, los bancos empezaron a quebrar. Esto hizo que los precios volvieran a bajar.

Ni las acciones de la Fed ni las quiebras bancarias afectan directamente las tasas hipotecarias. Pero las tasas se ven afectadas indirectamente por las acciones que la Fed está tomando o se espera que tome, así como por la salud del sistema financiero en general y cualquier incertidumbre que pueda surgir.

El miércoles, la Reserva Federal anunció que elevaría las tasas de interés en un cuarto de punto en su intento de luchar tenazmente contra la alta inflación dados los últimos riesgos para la estabilidad financiera.

Si bien las quiebras bancarias han hecho que el trabajo de la Fed sea más complicado, los analistas dijeron que, si se hubiera contenido, la crisis bancaria en realidad podría haber hecho algunos negocios para la Fed, al reducir las tasas sin aumentar las tasas de interés. Hasta ese punto, la Fed sugirió el miércoles que podría estar al final de un ciclo de aumento de tasas.

Las tasas hipotecarias tienden a seguir el rendimiento de la nota del Tesoro de EE. UU. a 10 años, que se mueve en función de una combinación de anticipación sobre la acción de la Fed, lo que la Fed realmente está haciendo y la reacción de los inversionistas. Cuando aumentan los rendimientos del Tesoro, también lo hacen las tasas hipotecarias; Cuando las tasas hipotecarias bajan, tienden a seguirlas.

Después del anuncio de la Fed el miércoles, los rendimientos de los bonos, y las tasas hipotecarias que suelen rastrear, se desplomaron.

Pero la relación entre las tasas hipotecarias y los bonos del Tesoro se ha debilitado levemente en las últimas semanas, dijo Orphe Divounguy, economista jefe de Zillow.

“El mercado de hipotecas de alto riesgo puede reaccionar a la especulación de que más entidades financieras podrían necesitar vender sus inversiones a largo plazo, como valores respaldados por hipotecas, para obtener más liquidez hoy”, dijo.

Dijo que incluso cuando los bonos del Tesoro caen, es probable que las condiciones crediticias más estrictas como resultado de las quiebras bancarias limiten cualquier disminución significativa en las tasas hipotecarias.

“Esto podría limitar el acceso de los prestamistas hipotecarios a las fuentes de financiamiento, lo que conduciría a tasas más altas de lo que indicarían los bonos del Tesoro”, dijo Devongi. “Para los prestatarios, los estándares de préstamo ya eran muy estrictos, y los términos más estrictos podrían dificultar que algunos compradores de viviendas obtengan financiamiento. En contraste, para los vendedores de viviendas, el tiempo que lleva vender puede aumentar a medida que los compradores dudan”.

La inflación sigue siendo muy alta, pero se está desacelerando y los analistas esperan que la economía se desacelere mucho en los próximos trimestres, lo que debería reducir aún más la inflación. Eso es algo bueno para los prestatarios de alto riesgo, que pueden esperar que las tasas de interés disminuyan durante este año, dijo Mike Fratantoni, vicepresidente de la Asociación de Banqueros Hipotecarios y economista jefe.

“Los compradores de vivienda en 2023 han demostrado que son muy sensibles a cualquier cambio en las tasas hipotecarias”, dijo Fratantoni.

El MBA proyecta que es probable que las tasas hipotecarias tengan una tendencia a la baja en el transcurso de este año, con la tasa fija a 30 años cayendo a alrededor del 5,3% para fines de año.

“El mercado de la vivienda fue el primer sector en desacelerar como resultado de una política monetaria más estricta, y debería ser el primero en beneficiarse a medida que los formuladores de políticas desaceleren, y finalmente detengan, el aumento de las tasas”, dijo Fratantoni.

En la segunda mitad del año, se espera que mejore el panorama de la inflación, lo que conducirá a la estabilización de las tasas hipotecarias.

“Las expectativas de un crecimiento económico más lento o incluso una recesión deberían reducir la inflación y ayudar a reducir las tasas hipotecarias”, dijo Devongi.

Esta es una buena noticia para los compradores de vivienda porque mejora la asequibilidad, lo que reduce el costo del financiamiento de la vivienda. También beneficia a los vendedores, ya que reduce la gravedad de la fijación de tipos de interés.

Los precios más bajos también pueden convencer a más propietarios de que pongan sus casas a la venta. Con el inventario de casas en venta cerca de mínimos históricos, esto agregaría un inventario muy necesario a un grupo muy limitado.

“Las tasas hipotecarias impulsan tanto la oferta como la demanda en el entorno costoso de hoy”, dijo DeVongye. Las ventas de viviendas se recuperaron en enero cuando las tasas eran relativamente bajas, luego se desaceleraron cuando volvieron a recuperarse.

Pero con la desaceleración de la inflación surge el riesgo de pérdida de empleos, lo que suele ser malo para el mercado inmobiliario.

“Por supuesto, todavía hay mucha incertidumbre en torno a la situación de la inflación y la turbulencia bancaria que aún se está desarrollando”, dijo Divongi.

En sus declaraciones del miércoles, el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, dijo que las estimaciones de cuánto podrían desacelerar la economía los desarrollos bancarios recientes son “una conjetura, aproximadamente, en este punto”.

Pero cualquiera que sea la situación económica y las preocupaciones bancarias, su impacto se verá rápidamente en las tasas hipotecarias.

“Es probable que la evidencia, de cualquier manera, de efectos indirectos en la economía en general o la aceleración de la inflación provoque otro cambio en la política, que se materializará en las tasas hipotecarias”, dijo Devonge.